Immobilier : Les Tendances émergentes en Europe pour 2020

Ces dernières années, le marché immobilier européen s’est épanoui et l’Europe a été classé comme la région la plus attractive au monde pour les investissements immobiliers. Ce climat d’investissement est notamment affecté par les taux d’intérêt artificiellement bas appliqués par la banque centrale européenne (BCE).

Par ailleurs, la politique monétaire, le risque d’avoir à acheter des actions, des obligations chères et des événements géopolitiques délicats, font que l’immobilier européen reste l’un des moyens les plus sûres pour la diversification des classes d’actifs. Cette tendance s’amplifie davantage depuis la pandémie du Covid-19 qui s’est abattue sur tous les continents.

D’après l’enquête réalisée par PWC, Urban Land Institut et Statista.

Certains marchés boursiers signalent un niveau raisonnable de retour sur investissement malgré l’effondrement causé par la récession. L’Europe représente donc un défi important.

Les dirigeants immobiliers européens restent déterminés dans leur croyance en l’immobilier comme une attrayante classe d’actifs d’investissement, malgré un fort vent contraire politique et économique.
La menace d’une récession mondiale, l’escalade des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, l’incertitude persistante sur le Brexit et la pandémie du Covid, ont tous obscurci le sentiment parmi les nouvelles tendances du réel.

Des points d’interrogation subsistent quant aux perspectives économiques européennes pour 2020, bien que l’industrie conforte la décision des banques centrales pour maintenir ou réduire les taux d’intérêt.
Un changement significatif de direction par rapport au dernier rapport de l’année et déjà un grand coup de pouce à l’investissement.

Le changement de politique monétaire a conduit à la compression du taux plafond dans certains bureaux et marchés logistiques en 2019 et relevé la possibilité de nouvelles augmentations de valeur à venir en 2020. Les taux d’intérêt devraient rester plus bas pour des rendements, plus longs et obligataires dans de nombreux pays européens en territoire négatif. Les revenus immobiliers conservent leurs larges ampleurs pour séduire les investisseurs. Les capitaux propres et la dette devrait rester abondants pour la plupart des secteurs immobiliers. L’exception notable est le commerce de détail, toujours aux prises avec la concurrence en ligne.

Pourtant, il y a peu de preuves de complaisance compte tenu des risques inhérents à un cycle tardif du marché où les valeurs sont supérieures à l’historique de niveau. Les acteurs du marché doivent donc être plus prudents sur la façon dont ils déploient leurs capitaux.

Bien que l’actualité économique soit incertaine, Paris arrive à se hisser numéro 1 pour ses perspectives immobilières en 2020. Le Projet Grand Paris, le plus grand d’Europe, est largement salué comme un changeur de jeu pour la capitale française, ce qui le distingue de la concurrence. Toutefois ce marché reste réservé aux gros comptes, compte tenu de la mise de départ. Il va sans dire que le rapport intérêt à court ou moyen terme n’est pas envisageable pour l’investisseur.

De même une bonne offre / demande, consolide la dynamique en faveur de 10 autres grandes villes, comme Amsterdam, Athènes et Madrid avec des tendances émergeantes manifestes.

Les perspectives de Londres sont également très bien notées. Les intervieweurs indiquent un grand volume de capitaux en attente d’une résolution du Brexit avant d’émerger, bien qu’il y ait moins d’attrait pour les plus petites villes régionales du Royaume-Uni. Pour une majorité des interrogés, il vaudrait mieux attendre le deuxième semestre 2021 pour avoir plus de visibilité.
Le même sentiment haussier est vrai pour le résidentiel, malgré une nouvelle réglementation qui menace le logement locatif (contrôle des loyers – dans plusieurs villes d’Europe). Les pénuries d’approvisionnement donnent des raisons impérieuses à déployer des capitaux dans le résidentiel.

Avec un certain nombre de secteurs immobiliers subissant une importante modification structurelle, il n’est guère surprenant que de nombreuses personnes interrogées considèrent l’investissement dans «tout ce qui touche à un lit» comme stratégie saine et défensive. Mais en réalité, ils sont soutenus par l’urbanisation à long terme et les tendances démographiques qui ne cessent de changer.

Dans l’immobilier traditionnel, l’industrie estime que le risque opérationnel en vaut la peine, et n’hésite pas à prendre des risques pour atteindre les rendements cibles. Lors du dernier sondage, les experts suggèrent d’élargir les frontières du secteur dans le cadre d’un plus grand tableau d’investissement. A savoir que les actifs à usage mixte, les transports améliorés, la connectivité, l’utilisation accrue de la technologie et les solutions de mobilité intelligentes, sont un ensemble considéré comme faisant partie intégrante de la croissance des villes européennes. En outre, toutes ces dispositions développent le potentiel d’investissement immobilier.

L’incertitude assombrit les perspectives pour l’Europe en 2020, et pourtant les investisseurs restent attirés par les attributs générateurs de revenus de l’immobilier.

Pour de nombreux Leaders en biens immobiliers européens, la poursuite d’investissements du secteur reste attractive par rapport aux autres classes d’actifs. Cependant, il existe une humeur de prudence indéniable de l’industrie compte tenu de l’assombrissement de l’image macroéconomique.

L’immobilier européen revient à l’attention de nombreux investisseurs par rapport à d’autres classes d’actifs. Un peu plus de la moitié des répondants disent qu’ils s’attendent à être des acheteurs nets de biens réels immobilier en Europe en 2020, et près de 30% achètent et vendent à égale mesure. Cependant, près d’un cinquième prévoit d’être des vendeurs nets, reflétant peut-être l’incertitude économique dans cette fin de cycle de marché et un climat géopolitique mitigé.

Pour être gagnant au cours des cinq prochaines années vous devrez être plus rapide et plus intelligent. La clé pour être rapide et intelligent – miser sur le numérique – explique le directeur d’un Prêteur européen. L’industrie immobilière suit largement ce conseil.

En tout état de cause, il existe un consensus, l’immobilier est plus proche du début que de la fin de sa transformation numérique. Cela prend de l’ampleur.

« Nous sommes en fin de cycle et cela semble sans fin ».

Nous avons été de plus en plus prudents sur l’emplacement et la qualité des actifs, notamment sur site.
Cette année, l’opportunité et la prudence sont le moteur du secteur immobilier en Europe. Qu’il s’agisse d’une entreprise mondiale, pana-européenne ou nationale.

Les tendances en Europe se concentrent sur les villes qui offrent de la liquidité et la connectivité tout en gardant un œil méfiant sur l’instabilité politique.

Les perspectives globales de Madrid sont très bien noté, plus que celles de Barcelone. Cette année, la capitale espagnole est numéro 5 devant Barcelone classée numéro 7. «Il y a un virage vers Madrid parce que la ville à beaucoup changé », explique un Investisseur européen. Ne pas sous-estimer Marbella sur la Costa Del Sol, qui fait des efforts considérables pour attirer une clientèle fortunée avec à des biens de prestige.

La Grèce et sa capitale sortent, depuis 2018, de la crise survenue en 2008. On remarque une courageuse reprise en cours et les sondés montrent plus d’optimisme quant aux perspectives de la ville.

En Grèce, les actions se focalisent sur les investissements principaux basés à Athènes. L’immobilier de bureaux, le résidentiel et les hôtels de tourisme attirent de plus en plus de capitaux.

Les acteurs immobiliers locaux sont encouragés par la politique du nouveau gouvernement de centre-droit qui est perçu comme plus favorable aux investisseurs et aux entreprises.

Les promesses d’introduire des incitations à l’investissement ont eu une part dans l’engouement que suscite actuellement l’immobilier grec. En effet la nouvelle administration a adopté des mesures pour stimuler l’investissement immobilier, telles que réduire les impôts fonciers annuels. Le gouvernement a également promis de poursuivre le réaménagement de Hellinikon, le vaste ancien site de l’aéroport au sud du centre d’Athènes, évoqué pendant 10 ans mais toujours repoussé jusqu’alors. Le déverrouillage de ce site sera un atout décisif et suscitera très prochainement l’intérêt d’autres investisseurs.

D’autre part le projet gigantesque sur la Marina Alimos, va propulser Athènes comme la plus grande marina des Balkans.
Les investisseurs considèrent que les bureaux offrent de bonnes perspectives, limitées toutefois aux locaux de classe A.
Néanmoins, le secteur résidentiel, réserve une réévaluation grâce aux infrastructures mises en place (lignes supplémentaires dans le Metro). Les rendements sont comprimés entre 7% et 9.5%, toujours + 225 % de base au-dessus des valeurs avant la crise, explique un investisseur local.

Pour conclure, l’investisseur ayant acquis un actif immobilier en 2018 a Athènes, peut être assuré d’une rentabilité incomparable par rapport à bien similaire dans l’une des Capitales européennes.